Taux d’usure et prêt immobilier, le véritable casse-tête - 123courtier

La Banque de FRANCE protège le consommateur en légiférant sur les seuils à ne pas dépasser lors d’un octroi de crédit.
Cette Loi est énoncée dans L’article L. 314-6 du code de la consommation
Prêter de l’argent au-dessus du taux d’usure est sanctionné par la LOI. Le Taux Annuel Effectif Global est l’unité de mesure pour
estimer le plafond du taux d’usure.

Ce fameux seuil est déterminé à partir d’un Taux Annuel Effectif Global qui diffère, selon le type de prêt, selon la durée.
Les principaux composants pour calculer le TAEG sont les suivants :

• Taux nominal du prêt immobilier octroyé par la banque
• Taux d’assurance emprunteur
• Frais de dossier Bancaire
• Frais de garanties CAUTION, HYPOTHEQUE ou Privilège de prêteur de Denier (PPD)
• Honoraire courtier

Les prêts revolving, aussi appelés réserve d’argent, les prêts travaux, les prêts consommation, n’ont pas le même taux d’usure que
le prêt immobilier. Dans cet article, nous traitons du prêt immobilier.

Ce taux d’usure est remis à jour trimestriellement par la Banque de France, dans les conditions prévues par l’article D. 313-7 du
code de la consommation, à partir d’une enquête auprès des établissements de crédit et des sociétés de financement. L’enquête
recense des données individuelles relatives à des crédits nouveaux accordés au cours de la période sous revue. Les taux effectifs
moyens résultent, pour chaque catégorie de prêts définie par l’arrêté du 16 juin 2016, de la moyenne arithmétique simple des TEG
observés. Sont toutefois exclus de l’observation les crédits réglementés, administrés ou bonifiés par l’État.

Hors, le recensement des taux historiquement bas, a fait considérablement baissé le taux d’usure pour les particuliers .

Pour le 3ème trimestre 2020 :

• Prêt immobilier à taux fixe inférieur à 10 ans : 2,41 %
• Prêt immobilier entre 10 ans et moins de 20 ans : 2,40 %
• Prêt immobilier d’une durée de 20 ans et + : 2,51 %
• Prêts à taux variables : 2,27 %
• Prêts relais : 2,99 %

PRINCIPALES DIFFICULTÉS RENCONTRÉES :

Après le confinement, nous avons observé une légère remontée des taux d’emprunts et une baisse du taux d’usure.
Cet effet « coup de ciseau » peut sanctionner certains emprunteurs. Il suffit que le taux d’assurance emprunteur soit élevé, en
raison de l’âge ou d’un état de santé dégradé, pour qu’un simple dossier, voire un bon dossier soit refusé par la banque puisqu’audelà du taux d’usure.
Dans ce contexte particulier et inédit, il est primordial de rencontrer un courtier en crédit immobilier, qui en véritable professionnel
du prêt, pourra analyser, puis vous accompagner sur votre projet d’achat immobilier.

Définition du TEG

En vertu de l’article L. 314-6 du code de la consommation, « constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux
effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre
précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des
risques analogues ».

Pour la détermination du taux effectif global du prêt, « sont ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou
rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre
de crédit ou de l’avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une
condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées » (article L. 314-1 du code de la consommation).
Ainsi, l’article R. 314-11 du code de la consommation dispose que « sont compris dans le taux annuel effectif global du prêt,
lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées, notamment :

1.  Les frais de dossier ;
2. Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais,
   commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ;
3. Les coûts d’assurance et de garanties obligatoires ;
4. Les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des
   opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement ;
5. Le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier. »